Wonen
Wonen
Wonen
Sneller, betaalbaar en duurzaam bouwen
Dit is wat wij willen bereiken
Voor een Gaaf Gelderland is het belangrijk dat er voor iedereen voldoende en betaalbare woningen zijn. Het tekort aan woningen is opgelopen tot bijna 5%, terwijl het tekort kleiner dan 2% zou moeten zijn. Daarom is het doel tussen 2019 en 2030 ruim 80.000 woningen te realiseren. Tot 2021 zijn er al 18.700 woningen gerealiseerd, dat is 23% van de opgave. Tegelijk blijft de opgave groeien, door bevolkingsgroei en kleiner wordende huishoudens. De provincie wil bijdragen door het versnellen van de bouw van 45.000 woningen voor 2025. Naast het vergroten van het aantal woningen werkt de provincie via diverse acties en regelingen ook aan de betaalbaarheid van woningen. Bij het realiseren van meer woningen willen we de kwaliteit van de leefomgeving in Gelderland behouden of verbeteren. Dat doen we door de clustering van bebouwing en het behoud van een groen, open landschap. Daarom gaat de voorkeur uit naar binnenstedelijke nieuwbouw en transformatie. Vanwege de grote aantallen is ook nieuwbouw nodig aan de randen van steden en dorpen, het liefst rond OV-knooppunten. In dat alles stimuleren we een divers aanbod qua type woningen en qua woonvormen, omdat ook de vraag heel divers is. Bij de woonopgave werken we integraal en met veel oog voor duurzaamheid. De integrale aanpak krijgt vorm door samenwerking rond de zeven ambities uit de Omgevingsvisie van Gelderland: klimaatadaptatie, energietransitie, circulariteit, biodiversiteit, bereikbaarheid, een goed vestigingsklimaat en een prettige leefomgeving. Wat betreft duurzaamheid streven we ernaar dat woningen in Gelderland in 2050 gasloos en klimaatneutraal zijn. Een tussenstap per 2030 is dat 90% van de woningen dan minimaal energielabel B heeft en 50% label A.
Samenhang
Ambitieweb: samenhang met de ambities uit de Omgevingsvisie Klik hier voor een toelichting op de scores.
Dit is wat we om ons heen zien
Onvoldoende woningen
We zien in Gelderland een gemiddeld tekort aan woningen van bijna 5% en in sommige gebieden is dat zelfs 8%. Het tekort groeit door een groeiende bevolking, doordat mensen vaker en langer alleen wonen, door instroom vanuit de randstad en doordat het aantal arbeidsmigranten toeneemt. Overal is er sprake van een groeiende vraag naar woningen, maar die vraag is niet gelijkmatig verspreid. Vooral in de FoodValley, in de regio Arnhem-Nijmegen en in steden groeit de vraag. De verwachting is dat in ieder geval tot 2040 de behoefte aan woningen blijft groeien. Deze grote behoefte aan woningen gaat hand in hand met sterk stijgende huizenprijzen. Stijgingen van 10% tot 20% per jaar zetten de betaalbaarheid van woningen onder druk. De maatregelen tegen het coronavirus (zoals het thuiswerken) hebben mogelijk invloed op de woningmarkt. Zo zijn er signalen dat meer mensen vanuit de Randstad naar onze groene provincie verhuizen. Ook kan de voorkeur voor ruimere woningen groeien. De exacte gevolgen zijn nog onduidelijk, of er sprake is van structurele veranderingen moet nog blijken. Dat op dit moment het aanbod van woningen achterblijft bij de vraag, heeft verschillende oorzaken. Daarbij is het niet de plancapaciteit die in de weg staat, want er zijn vooralsnog voldoende locaties om te bouwen. Wel leidt de beperking van stikstofdepositie (ten bate van de natuur) tot complicaties. Bij het verlenen van vergunningen kan vertraging optreden vanwege stikstofregels, geluidsregels, mondiger wordende bezwaarmakers en door de complexiteit van alle samenhangende ambities. Daarnaast heeft de bouw te maken met een tekort aan arbeidskrachten en hoge materiaalprijzen. Als bij de bouw van woningen ook geïnvesteerd moet worden in bereikbaarheid en klimaatadaptatie, kan dat een financiële hindernis vormen (‘onrendabele toppen’). Bij gemeenten speelt regelmatig een gebrek aan personele capaciteit en soms aan bestuurskracht om alle plannen goed te begeleiden.
Betaalbaarheid onder druk
Er is een tekort aan bijna alle typen woningen, maar bij koopwoningen is het tekort aan goedkope koopwoningen (tot € 250.000) het grootst. Koopwoningen van minder dan € 200.000 worden nauwelijks meer gerealiseerd (3% van het totaal). Van alle gerealiseerde woningen is 30% een huurwoning, waarbij 16% sociale huur is, ongeveer 10% betreft middenhuur en 4% is dure huur. Er is behoefte aan meer betaalbaar huurwoningen. In Gelderland woont tweederde van de mensen in een koopwoning, men geeft daar gemiddeld 28% van het inkomen aan uit. Ongeveer een derde van de mensen woont in een huurwoning, waarbij mensen gemiddeld 34% van hun inkomen uitgeven aan woonlasten. Mede door de schaarste stijgen de woningprijzen en huren. De stijgende huizenprijzen leiden ertoe dat jonge generaties minder makkelijk een huis kopen. Het percentage woningbezitters jonger dan 29 jaar daalt de afgelopen jaren. De doorstroom van huur naar koop stagneert.
Verduurzaming vraagt grote inspanning
De bestaande woningen in Gelderland zijn grotendeels nog niet verduurzaamd. Circa 50% van de woningen in Gelderland is gebouwd voor 1980 en een groot deel daarvan voldoet nog niet aan de moderne eisen. Daarbij is het zo dat investeringen in verduurzaming, zeker als dat grondig gebeurt, zichzelf in financieel opzicht lang niet altijd terugverdienen, of pas op de lange termijn. Veel mensen kunnen of willen daarom niet verduurzamen; dat speelt vooral bij oudere echtparen. Voor veel woningcorporaties geldt dat ze het investeringsvermogen missen om én in te zetten op de grote opgave om meer woningen te realiseren en tegelijk de bestaande voorraad aan huurwoningen te verduurzamen. Huizen die particulier verhuurd worden hebben het minst vaak een groen label.
Netwerk
De provincie werkt intensief samen om de woningopgave verder te brengen. Onze partners:
- De Rijksoverheid schept voorwaarden en heeft een wetgevende rol. Het Rijk heeft invloed op de woningprijzen, onder andere via de regels voor hypotheken, belastingwetgeving en subsidies. Daarnaast zet het Rijk instrumenten in zoals de Woningbouwimpuls, het Volkshuisvestingsfonds, de flexpoolregeling en de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. De verhuurdersheffing heeft invloed op de mogelijkheden van woningcorporaties om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Het Rijk heeft ook op regionaal niveau invloed op de ruimte, met de Nationale Omgevingsvisie, woondeals en verstedelijkingsstrategieën.
- Gemeenten hebben een belangrijke rol op lokaal niveau. Gemeenten hebben samen met de provincie de regie op de woningbouwprogrammering (via de regionale woonagenda’s) en zijn verantwoordelijk voor het resultaat. Dat doen gemeenten onder andere met behulp van bestemmingsplannen, grondbeleid, woonvisies, omgevingsvergunningen en prestatieafspraken met ontwikkelaars en corporaties.
- Woningcorporaties zijn voor het bouwen van betaalbare huurwoningen en voor het verduurzamen van woningen belangrijke partners. Ook spelen ze een rol bij innovatie.
- De ontwikkelaars en bouwbedrijven zijn de uitvoerders, zij realiseren daadwerkelijk woningen. Ontwikkelaars en bouwbedrijven spelen ook een belangrijke rol bij innovatie in de bouw, zoals conceptbouw en flexbouw.
- Financiers spelen een belangrijke rol in de bouw en bij de woningprijzen. Door het opkopen van woningen en deze weer te verhuren, hebben zij invloed op de middenhuurmarkt en op de prijzen van koopwoningen. Ook spelen grote financiers een belangrijke rol bij de financiering van grootschalige bouwprojecten.
Dit is onze aanpak
De provincie is één van de partijen die werkt aan het terugdringen van het woningtekort en aan de betaalbaarheid en duurzaamheid van woningen. De provincie maakt bovenregionale afwegingen en stimuleert een goede inrichting van de leefomgeving. Door het brede palet aan provinciale taken kan de provincie steeds met een brede blik naar de Gelderse regio’s kijken en kennis inbrengen, om zo tot afwegingen te komen. Dit krijgt voor een belangrijk deel vorm via de regionale woonagenda’s, die zijn opgenomen in de provinciale omgevingsverordening. Via de regionale woonagenda’s stemmen gemeenten met elkaar af en worden ook de provinciale belangen geborgd. Vanwege de urgentie van de woningbouwopgave zet de provincie nu steviger in op wonen en dan vooral in een stimulerende en faciliterende rol richting gemeenten. Gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt en de urgentie overweegt de provincie een nog steviger inzet, waarbij een meer regisserende of regulerende rol aan de orde kan zijn. In de verstedelijkingstrategie, waarbij gekeken wordt naar bredere ruimtelijke afweging en de inrichting van verstedelijkt gebied is de rol van de provincie al actiever. Als we kijken naar de doelen van de provincie, krijgen die op de volgende manier vorm:
- Wat betreft de realisatie van meer woningen zet de provincie vooral in op de versnelling van bestaande plannen, want vooralsnog zijn er plannen genoeg. Die versnelling krijgt vorm via het Actieplan Wonen, waarbij de provincie aan gemeenten onder andere expertise biedt bij vergunningverlening (ook rond stikstof) en personele ondersteuning. Via het programma Steengoed Benutten ondersteunt de provincie met expertise en subsidies de herstructurering van bestaande gebouwen en gebieden. Ook wordt samen met mbo-instellingen, bouwbedrijven en woningbouwcorporaties gewerkt aan de oprichting van een Gelderse bouwacademie. De woondeal voor de regio Arnhem-Nijmegen draagt ook bij aan de realisatie van meer woningen.
- Wat betreft de betaalbaarheid van wonen levert de provincie een bijdrage door onder andere een subsidieregeling voor betaalbare woningen, door samenwerking met financiers te stimuleren, door het stimuleren van conceptbouw, door het meefinancieren van startersleningen en door de doorstroom in sociale verhuur te bevorderen met een verhuisbonus en doorstroommakelaars. Deze en andere acties krijgen vorm vanuit het Actieplan Wonen. Ook via afspraken in de regionale woonagenda’s wordt eraan bijgedragen dat er voldoende betaalbare woningen gerealiseerd worden.
- Wat betreft het verduurzamen van wonen heeft de provincie een faciliterende en stimulerende rol, geen regulerende. Verduurzaming krijgt aandacht binnen het programma Steengoed Benutten, in de woondeal voor de regio Arnhem-Nijmegen en veelal ook in de regionale woonagenda’s. Daarbij zien we dat duurzaamheid en betaalbaarheid soms op gespannen voet met elkaar staan. Daarbij wordt alle nieuwbouw al aardgasloos aangelegd. Bij het verduurzamen speelt het programma Energietransitie een belangrijke rol. Zo stelt de provincie aan huiseigenaren leningen ter beschikking voor het verduurzamen van hun woning. En als onderdeel van het Gelders Energieakkoord worden via ‘Wijk van de toekomst’ stappen gezet om wijken aardgasvrij te maken. Met woningcorporaties werken we aan een investeringsimpuls voor de verduurzaming van sociale huurwoningen.
Waar nodig geeft de provincie ook aandacht aan specifieke doelgroepen. Zo heeft de provincie de wettelijke taak toezicht te houden op het huisvesten van statushouders. Daarom spreken we gemeenten aan als ze hun quotum niet behalen. En voor de huisvesting arbeidsmigranten vervullen we de rol van aanjager en kennismakelaar, we bieden ook beleidsruimte aan gemeenten voor het realiseren van passende (flexibele) huisvesting. De druk op de ruimte in Gelderland neemt toe. We zien dat de ambities voor wonen, werken, landbouw, natuur en energie zich op stapelen. Dat vraagt afwegingen, combinaties en keuzes in de schaarse ruimte. Want waar een windmolen staat, kan geen huis gebouwd worden. En waar een natuurgebied in de buurt ligt, kan niet zondermeer gebouwd worden, vanwege de stikstofdepositie. De spanning op dit punt is nu al voelbaar, maar wordt nog veel groter als we kijken naar de lange termijn, richting 2040. De verschillende ambities maken een zorgvuldige afstemming en weging van de belangen noodzakelijk. De provincie heeft hierbij een regisserende rol, waarbij integraal en gebiedsgericht samenwerken met onze partners essentieel is. Onder andere via de verstedelijkingsstrategie voor de FoodValley en de regio Arnhem-Nijmegen werken we hieraan.
Participatie
Als het gaat om wonen hebben gemeenten het voortouw bij de afstemming en participatie met inwoners van Gelderland; dat speelt vooral bij concrete woningbouw- en transformatieprojecten. Bij regionale en provinciale ontwikkelingen geeft ook de provincie vorm aan burgerparticipatie. Met het Rijk werken we samen om de woningbouw te versnellen. Soms als schakel naar de gemeenten en soms omdat je zaken op provinciaal of regionaal niveau wilt regelen. Met het Rijk is afgestemd wat de woningbouwopgave voor Gelderland is. Voor de totstandkoming van het provinciale beleid zijn zowel interbestuurlijke partners, marktpartijen als woningcorporaties geraadpleegd met als doel een breed gedragen aanpak. Voor het opstellen van het Actieplan Wonen hebben we bijeenkomsten georganiseerd om zo breed mogelijk input op te halen voor het versnellen van de bouw van 45.000 woningen. In februari 2021 heeft het IPO de Actieagenda Wonen ondertekend, samen met 33 andere partijen. De actieagenda bevat een plan voor het gezamenlijk uitvoeren van de opgave van één miljoen woningen tot 2030 In Nederland met het rijk. Het plan bevat een pakket aan acties voor alle ondertekenende partijen. We werken vanuit het Actieplan Wonen in enkele acties samen met corporaties, bijvoorbeeld gericht op doorstroming in de sociale huur.
Monitoring
Met gemeenten analyseren we bewegingen in de woningmarkt, de prognoses, plancapaciteit en de realisatie van plannen. Zo kunnen we de programmering kwalitatief en kwantitatief aanpassen waar dat nodig is. In landelijk verband wordt momenteel gewerkt aan de gezamenlijke monitoring rond wonen. De volgende monitoringsinstrumenten worden daarbij ingezet:
- Eens per jaar een inventarisatie van de plancapaciteit bij gemeenten, inclusief analyse.
- Eens per twee jaar prognoses over de verwachte ontwikkeling van aantal huishoudens. We brengen samen met de regio’s ook de kwalitatieve woningbehoefte in beeld.
- Eens per drie jaar een landelijk woononderzoek naar huidige en gewenste woonsituaties.
Specifiek rond het Actieplan Wonen monitort de provincie meerdere keren per jaar alle acties die in het plan zijn opgenomen, zo kan het plan waar nodig worden bijgesteld.
Kadernota Midterm review
In het kader van de Midtermreview is in 2021 de stand van zaken in beeld gebracht ten aanzien van de maatschappelijke effecten voor Wonen. Klik hier om de Kadernota Midterm review te bekijken.
Ambitie Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; eenieder een passende, duurzame woning.
Stand van zaken
Subdoel Woningproductie 83.000 woningen erbij in de periode 2019-2030
Stand van zaken
Realisatie 2019-2020: 18.700 (=23% van de opgave)
Subdoel Woningtekort Terugdringen woningtekort, inlopen woningtekort tot 2%
Stand van zaken
Geraamd woningtekort, % van de woningvoorraad: 2019: 35.500 (3,9%) 2020: 39.200 (4,3%)
Subdoel Verduurzaming Verduurzamen bestaande woningvoorraad (streefwaarde: In 2050 is de gehele woningvoorraad gasloos en in 2030 heeft de woningvoorraad voor:
- 90% tenminste label B
- 50% tenminste label A)
Stand van zaken
Gasloos in 2019:
- 96,5% gasaansluiting,
- 3,5% stadsverwarming (was 2,3% in 2015)
- Alle nieuwbouw gasloos.
Energielabels in 2019:
- 46% van woningen heeft geldig energielabel (dat zijn ca 412.000 woningen), was 30% in 2015
- 25% heeft een geldig energielabel A en
- 17% label B (dus 42% tenminste label B)
- Bijna een derde label C.
(Zonnepanelen: In 2019: 15,2% woningen met geregistreerde zonnepanelen (was 4,6% in 2015))
Subdoel Betaalbaarheid Meer betaalbare woningen (streefwaarde: tenminste 50% van de nieuwbouwplannen bestaat uit koopwoningen tot 320.000 euro en huurwoningen van max. 1.000 euro per maand)
Stand van zaken
- De cijfers die hierover worden bijgehouden door verschillende instanties houden hier cijfers voor bij, lastig te vergelijken zijn door gebruik van verschillende definities. Ter illustratie: gemiddelde verkoopprijzen per type woning en aantallen geplande nieuwbouw goedkope koop, sociale huur en middenhuur. Het beeld is dat er een fors tekort is.
- Gegevens over stand van zaken: PM
Subdoel Actieplan Wonen Versnelling, betaalbaar en flexibel. Doel: 45.000 woningen versnellen in 5 jaar (2025), waarvan 2.000 flexwoningen, 9.500 betaalbare woningen toevoegen.
Stand van zaken
Voortgangsrapportage PS2020-789: nu nog beperkte datamateriaal beschikbaar over voortgang.