2. Planoriëntatie
Planoriëntatie
Vraagspecificatie
De ontwikkelopgave zit bij conceptueel bouwen in de gebiedsontwikkeling, de locatie. Gemeente en woningcorporatie of andere marktpartijen kijken samen naar de stedenbouwkundige context en welke woningconcepten hier binnen passen. Vaak heerst er nog het idee dat conceptueel gebouwde woningen van inferieure kwaliteit zijn. Terwijl er veel verschillende concepten zijn, met meer en minder architectonische eigenheid en vrijheid.
Om conceptontwikkeling mogelijk te maken worden er bij voorkeur geen materiaalkeuzes en detaillering gevraagd. Wel is het van belang dat de woningcorporatie samen met de gemeente en andere belanghebbenden de prestatie-eisen voor het gebied of locatie vaststellen. Denk hierbij aan de ruimtelijke kwaliteit bijvoorbeeld de mate van biodiversiteit en eigenheid van het plangebied. Maar ook het vaststellen van prestatie-eisen op het gebied van volkshuisvesting, circulariteit, mobiliteit, sociaal maatschappelijke en ruimtelijke en architectonische kwaliteit en gezondheid zijn van belang. Samen met de gemeente is het van belang dat de woningcorporatie zich oriënteert op alle mogelijke concepten zodat er verschillende concepten binnen het gestelde kader passen. Bijvoorbeeld in de conceptenboulevard kun je zien wat zoal de mogelijkheden zijn. Er zijn veel verschillende woningconcepten, met elk eigen prestaties die geleverd worden. Het gaat erom het woningconcept toe te passen die op een bepaalde locatie het beste past.
- De publicatie: Rapport Verkenning Circulaire Prestaties Woonconcepten geeft inzicht in de daadwerkelijke impact van verschillende woningconcepten in de huidige bouwpraktijk en kun je zien wat er al mogelijk is.
- De Brochure Woningconcepten en hun prestaties laat zien wat er allemaal beschikbaar is aan woningconcepten in het bijzonder wat de prestaties op het gebied van circulair bouwen zijn. In deze brochure vind je een uitgebreid overzicht van een aantal woningconcepten. En alle prestaties die deze woningconcepten leveren. Voor de mate van circulair bouwen zijn de indicatoren van Het Nieuwe Normaal gebruikt.
In de planoriëntatie is het van belang de vraag scherp te krijgen over wat je exact wilt en kunt inkopen.
- Prestatie-eisen en product markt combinaties Het ondernemingsplan of de strategie, de prestatieafspraken en de interne beleidsstukken als portefeuilleplannen geven input voor welke type woning of product-markt-combinatie je wilt inkopen en welke basis- en aanvullende prestatie-eisen de woningen of het woongebouw moet leveren.
- Eisen derden Naast prestatie-eisen van de woningcorporatie, is het van belang rekening te houden met de eisen en wensen van de (beoogde) bewoners, de gemeente (gewenste beeldkwaliteit). Daarnaast is het van belang de planning af te stemmen met de verschillende stakeholders en netbeheerder.
- Beschikbare concepten Op verschillende manieren kun je je oriënteren op de beschikbare concepten. Bijvoorbeeld door sites van verschillende conceptaanbieders te bekijken en voorbeelden, filmpjes en gerealiseerde projecten te bekijken.
Kostprijs en maatwerk
Met een concept kunnen conceptaanbieders een betere prijs-kwaliteit realiseren omdat zij een concept kunnen ontwikkelen wat zij vaker in de markt kunnen zetten. De kostprijs van conceptueel bouwen is over het algemeen lager doordat concepten steeds verder samen met ketenpartners geïntegreerd en doorontwikkeld worden tot een optimaal product. Daarnaast is een continue en voorspelbare productiestroom nodig om de kostprijs verder te verlagen. Dit betekent niet dat de uitstraling per woning of woonblok niet kan verschillen. Vraag je echter specifiek maatwerk die niet binnen het concept past, dan zullen de kosten hiervoor onevenredig hoog zijn. Van belang is daarom om een concept te kiezen wat vrijwel geheel aan je vraagspecificatie voldoet en waaraan geen extra eisen gesteld worden.
Een aantal conceptaanbieders werkt met configuratie, digitale tools waar snel en oriënterend inzage is te verkrijgen mbt een planinvulling met het betreffende woningconcept en de financiële consequenties.
Het IGG Bouweconomie heeft in 2023 onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid van woningconcepten ten opzichte van de traditionele bouw, Conclusie was onder meer dat de doorlooptijd tot en met de bouw van woningconcepten 40% korter is en dat de investeringskosten zijn 22% lager.
De kosten in beeld: Traditioneel versus conceptueel bouwen
Op de website https://www.conceptueelbouwen.nl/ zijn bijna alle concepten te vinden van aanbieders. In 2024 wordt de conceptboulevard verder uitgewerkt met meer prestaties en vormt de conceptenboulevard dé benchmark.
Prestatie-eisen
- Prestatie-eisen voor circulaire woningconcepten aangeven zoals de gewenste product-markt-combinatie, energievraag, losmaakbaarheid, schaduwkosten, herkomst materialen, toekomstwaarde materialen, indelingsflexibiliteit, percentage drinkwaterverbruik, percentage regen- en grijswatergebruik, onderhoud wel/niet zelf uitvoeren
- Gewenste prestatie-eisen van derden zoals (beoogde) bewoners, gemeente (beeldkwaliteit), netbeheerder enz. in kaart brengen
Bij Circulaire Woningconcepten wordt er geen Programma van Eisen opgesteld maar een Programma van Prestatie-eisen. Op basis van de prestatie-eisen wordt gekeken welke conceptaanbieder een concept kan aanbieden die aan deze prestatie-eisen (het meest) voldoet. Om voldoende betaalbare en duurzame woningen te kunnen bouwen is standaardisatie van belang, zoals de Product Markt Combinaties (PMC’s) van Netwerk Conceptueel Bouwen De Woonstandaard. Het programma De Bouwstroom helpt woningcorporaties om sneller, slimmer en goedkoper te bouwen met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Door meer samen te werken en gebruik te maken van bestaande concepten.
Mogelijke extra criteria:
- Bij traditionele bouw wordt vaak alleen gekeken naar de stichtingskosten: de grondkosten, bouwkosten, inrichtingskosten en bijkomende kosten. Conceptbouwers ontwerpen en engineeren innovatieve oplossingen waarbij ook aandacht is voor de kosten van de gehele levenscyclus van een woning. Conceptaanbieders geven naast de verkoopprijs van hun product ook inzicht in de total costs of ownerschip (TCO): ontwerp en engineering, exploitatiekosten, onderhoud, aanpassing en vervanging. Vaak zijn ook de aansluitkosten en leges inbegrepen. Sommige woningconcepten hebben ook een restwaarde die de aanbieder garandeert. De TCO-tool van Aedes maakt de total costs of ownerschip inzichtelijk. Samen met NCB is Aedes bezig deze tool te verfijnen om de TCO van de verschillende woningconcepten in beeld te brengen zodat deze vergelijkbaar zijn.
- De snelheid waarop het concept beschikbaar is.
- Duurzaamheid van het concept, bijvoorbeeld aan de hand van Het Nieuwe Normaal 1.0. In “Het Nieuwe Normaal” zijn 9 kpi’s opgenomen. Om woningbouwprojecten betaalbaar te houden is het niet mogelijk om op alle kpi’s maximale prestaties te vragen. Samen met gemeente zul je als woningcorporaties moeten afwegen welke kpi je meer belangrijk vindt dan andere.
- Behalve energieprestaties en circulariteit zijn ook klimaat adaptieve principes en biodiversiteit van belang bij het duurzaam ontwikkelen van sociale huurwoningen. Een groeiende groep corporaties integreert deze maatregelen bij het ontwikkelen van verduurzamingsprojecten van de bestaande woningvoorraad.
Voorbeeld:
Concepten
- Onderzoeken welke circulaire woningconcepten er zijn op de markt
Door het gebruiken van woningconcepten kost de planoriëntatie veel minder tijd en is er geen sprake meer van het ontwerpen van een woning maar het inkopen van een woning.
- Er zijn op dit moment zo’n 85 aanbieders van woningconcepten, van klein (momenteel enkele woningen per jaar) tot groot (> 1000 woningen per jaar). Een aantal van deze aanbieders heeft één concept, een aantal heeft er meerdere. Deze zijn te zien op de websites van de verschillende aanbieders. Een overzicht van conceptaanbieders wordt o.a. gegeven door Duurzaam Gebouwd na aanleiding van een LinkedIn artikel van Marjet Rutten over geïndustrialiseerde en/of geprefabriceerde woningbouw.
- Verschillende concepten kennen een grote variatie in toegepaste bouwproducten en -materialen, de vorm, de mate van circulariteit en de uitstraling.
- Veel conceptaanbieders werken aan platforms waarop opdrachtgevers hun eigen woningen kunnen samenstellen op basis van standaardproducten. Daarbij varieert de keuzemogelijkheid van ‘kleine’ keuzes (inrichting binnenruimten) tot ‘grote’ keuzes (gehele gebouwontwerp).
- Het Netwerk Conceptueel Bouwen heeft een catalogus voor bouwconcepten in de “Conceptenboulevard.nl”. Hier staan meer dan 100 concepten, aangeboden door zo’n 55 bouwbedrijven, dit biedt een overzicht van ongeveer 75% van de markt. Doordat het op de Conceptenboulevard gemakkelijk is om te filteren op categorieën uit De Woonstandaard en daarmee ook op basis prestatie-eisen wordt het maken van een longlist en shortlist makkelijk gemaakt. Via de site kun je in contact komen met de aanbieders en wordt je ook doorverwezen naar de desbetreffende websites voor meer details over de concepten. In de video zie je hoe de nieuwe boulevard.nl werkt.
- Van belang is het dat de afnemer in een vroeg stadium inzicht heeft in de prijs van de verschillende concepten zodat de afnemer weet voor welk budget hij iets kan later realiseren. In de conceptenboulevard staan al van verschillende aanbieders de prijs voor hun basisconcept en de prijs voor veel voorkomende extra opties.
- De mate van circulariteit, klimaatadaptiviteit en de andere aspecten van Het Nieuwe Normaal zijn nu nog niet eenvoudig inzichtelijk bij de concepten van de verschillende ontwikkelaars of in de Conceptenboulevard. Door de toenemende vraag hiernaar zijn verschillende conceptaanbieders en het Netwerk Conceptueel Bouwen op dit moment wel bezig om dit inzichtelijk te maken.
- De markt van woningbouwconcepten wordt steeds internationaler: er zijn zowel buitenlandse partijen die interesse hebben in Nederlandse bedrijven, als Nederlandse bedrijven die interesse hebben in het buitenland.
- Handreiking Conceptueel bouwen en verbouwstromen. Het programma De Bouwstroom heeft als doel dat er sneller en meer betaalbare huizen beschikbaar komen. De Bouwstroom is een initiatief van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen. Met dit programma worden corporaties – en de partners in de bouwketen – gestimuleerd om anders te gaan werken door:
- andere manieren van procesinrichting (van ontwikkelen naar inkopen);
- een platform te creëren voor vraag en aanbod;
- innovatie en kwaliteit als uitgangspunt te nemen;
- de vraag te bundelen;
- stakeholders (gemeente, overheid, bewoners) te betrekken.