2. Planoriëntatie
Planoriëntatie
Vraagspecificatie
In de planoriëntatie is het van belang de vraag scherp te krijgen over wat je exact wilt en kunt inkopen.
- Prestatie-eisen en product markt combinaties Het ondernemingsplan of de strategie, de prestatieafspraken en de interne beleidsstukken als portefeuilleplannen geven input voor welke type woning of product-markt-combinatie je wilt inkopen en welke basis- en aanvullende prestatie-eisen de woningen of het woongebouw moet leveren.
- Eisen derden Naast prestatie-eisen van de woningcorporatie, is het van belang rekening te houden met de eisen en wensen van de (beoogde) bewoners, de gemeente (gewenste beeldkwaliteit). Daarnaast is het van belang de planning af te stemmen met de verschillende stakeholders en netbeheerder.
- Beschikbare concepten Op verschillende manieren kun je je oriënteren op de beschikbare concepten. Bijvoorbeeld door sites van verschillende conceptaanbieders te bekijken en voorbeelden, filmpjes en gerealiseerde projecten te bekijken.
Kostprijs en maatwerk
Met een concept kunnen conceptaanbieders een betere prijs-kwaliteit realiseren omdat zij een concept kunnen ontwikkelen wat zij vaker in de markt kunnen zetten. De kostprijs van conceptueel bouwen is over het algemeen lager doordat concepten steeds verder samen met ketenpartners geïntegreerd en doorontwikkeld worden tot een optimaal product. Daarnaast is een continue en voorspelbare productiestroom nodig om de kostprijs verder te verlagen. Dit betekent niet dat de uitstraling per woning of woonblok niet kan verschillen. Vraag je echter specifiek maatwerk die niet binnen het concept past, dan zullen de kosten hiervoor onevenredig hoog zijn. Van belang is daarom om een concept te kiezen wat vrijwel geheel aan je vraagspecificatie voldoet en waaraan geen extra eisen gesteld worden.
Prestatie-eisen
- Prestatie-eisen voor circulaire woningconcepten aangeven zoals de gewenste product-markt-combinatie, energievraag, losmaakbaarheid, schaduwkosten, herkomst materialen, toekomstwaarde materialen, indelingsflexibiliteit, percentage drinkwaterverbruik, percentage regen- en grijswatergebruik, onderhoud wel/niet zelf uitvoeren
- Gewenste prestatie-eisen van derden zoals (beoogde) bewoners, gemeente (beeldkwaliteit), netbeheerder enz. in kaart brengen
Bij Circulaire Woningconcepten wordt er geen Programma van Eisen opgesteld maar een Programma van Prestatie-eisen. Op basis van de prestatie-eisen wordt gekeken welke conceptaanbieder een concept kan aanbieden die aan deze prestatie-eisen (het meest) voldoet. Om voldoende betaalbare en duurzame woningen te kunnen bouwen is standaardisatie van belang, zoals de Product Markt Combinaties (PMC’s) van Netwerk Conceptueel Bouwen De Woonstandaard. Het programma De Bouwstroom helpt woningcorporaties om sneller, slimmer en goedkoper te bouwen met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Door meer samen te werken en gebruik te maken van bestaande concepten.
Mogelijke extra criteria:
- Wel/niet in onderhoud nemen van het concept: Conceptaanbieders bieden steeds vaker ook het onderhoud aan. Conceptaanbieders/marktpartijen moeten samen met de opdrachtgever vaststellen hoe het beheer optimaal kan worden uitgevoerd op basis van de TCO-gedachte. Dit kan resulteren dat bouwdelen van de nieuwbouw worden beheert door de leverende marktpartij, de vaste beheerpartner van de opdrachtgever en/of specialistische contractpartijen. Beheeruitgangspunten en -doelstellingen dienen tijdens de planontwikkeling al vastgesteld te worden.
- De snelheid waarop het concept beschikbaar is
- Duurzaamheid van het concept, bijvoorbeeld aan de hand van Het Nieuwe Normaal 0.2. In “Het Nieuwe Normaal” zijn 12 kpi’s opgenomen. Om woningbouwprojecten betaalbaar te houden is het niet mogelijk om op alle kpi’s maximale prestaties te vragen. Samen met gemeente zul je als woningcorporaties moeten afwegen welke kpi je meer belangrijk vindt dan andere.
- Behalve energieprestaties en circulariteit zijn ook klimaat adaptieve principes en biodiversiteit van belang bij het duurzaam ontwikkelen van sociale huurwoningen. Een groeiende groep corporaties integreert deze maatregelen bij het ontwikkelen van verduurzamingsprojecten van de bestaande woningvoorraad.
Voorbeeld:
Concepten
- Onderzoeken welke circulaire woningconcepten er zijn op de markt
Door het gebruiken van bouwconcepten kost de planoriëntatie veel minder tijd en is er geen sprake meer van het ontwerpen van een woning maar het inkopen van een woning.
- Er zijn op dit moment zo’n 85 aanbieders van woningbouwconcepten, van klein (momenteel enkele woningen per jaar) tot groot (> 1000 woningen per jaar). Een aantal van deze aanbieders heeft één concept, een aantal heeft er meerdere. Deze zijn te zien op de websites van de verschillende aanbieders. Een overzicht van conceptaanbieders wordt oa gegeven door Duurzaam Gebouwd na aanleiding van een LinkedIn artikel van Marjet Rutten over geïndustrialiseerde en/of geprefabriceerde woningbouw.
- Verschillende concepten kennen een grote variatie in toegepaste bouwproducten en -materialen, de vorm, de mate van circulariteit en de uitstraling.
- Veel conceptaanbieders werken aan platforms waarop opdrachtgevers hun eigen woningen kunnen samenstellen op basis van standaardproducten. Daarbij varieert de keuzemogelijkheid van ‘kleine’ keuzes (inrichting binnenruimten) tot ‘grote’ keuzes (gehele gebouwontwerp).
- Het Netwerk Conceptueel Bouwen heeft een catalogus voor bouwconcepten in de “Conceptenboulevard.nl”. Hier staan meer dan 100 concepten, aangeboden door zo’n 55 bouwbedrijven, dit biedt een overzicht van ongeveer 75% van de markt. Doordat het op de Conceptenboulevard gemakkelijk is om te filteren op categorieën uit De Woonstandaard en daarmee ook op basis prestatie-eisen wordt het maken van een longlist en shortlist makkelijk gemaakt. Via de site kun je in contact komen met de aanbieders en wordt je ook doorverwezen naar de desbetreffende websites voor meer details over de concepten. In de video zie je hoe de nieuwe boulevard.nl werkt.
- Van belang is het dat de afnemer in een vroeg stadium inzicht heeft in de prijs van de verschillende concepten zodat de afnemer weet voor welk budget hij iets kan later realiseren. In de conceptenboulevard staan al van verschillende aanbieders de prijs voor hun basisconcept en de prijs voor veel voorkomende extra opties.
- De mate van circulariteit, klimaatadaptiviteit en de andere aspecten van Het Nieuwe Normaal zijn nu nog niet eenvoudig inzichtelijk bij de concepten van de verschillende ontwikkelaars of in de Conceptenboulevard. Door de toenemende vraag hiernaar zijn verschillende conceptaanbieders en het Netwerk Conceptueel Bouwen op dit moment wel bezig om dit inzichtelijk te maken.
- De markt van woningbouwconcepten wordt steeds internationaler: er zijn zowel buitenlandse partijen die interesse hebben in Nederlandse bedrijven, als Nederlandse bedrijven die interesse hebben in het buitenland.
Voorbeelden: