1. Visie en beleid
Visie en beleid
Cultuuromslag
Het inkopen van Circulaire Woningconcepten vraagt een cultuuromslag voor woningcorporaties. Dit geldt voor de gehele organisatie, van vakman tot commissaris. Woningcorporaties zijn van oudsher gewend om een gedetailleerd Programma van Eisen op te stellen en traditioneel aan te besteden. Door Circulaire Woningconcepten leidend te maken is er echter sprake van een inkoopvraagstuk in plaats van een ontwikkelopgave. De woningcorporatie stelt vast wat zij wil, welke product-markt-combinaties gewenst zijn en welke aanvullende prestatie-eisen zij wensen zoals de mate van circulariteit, duurzaam dubbelgebruik (zoals groene daken voor biodiversiteit, belastbare daken voor stadsakkerbouw of wateropvang en gebruik van regen- en grijswater) aan de inkoop van woningconcepten en diversiteit van woningconcepten (in functie en uiterlijk) en eigenheid. Zij formuleert daarna een uitvraag en oriënteert zich op de woningconcepten die hier het meest bij passen.
Het is voor woningcorporaties ingrijpend om van een ontwikkelorganisatie naar een inkooporganisatie te gaan. Daarom ontwikkelde Aedes het Inkoopgroeimodel. Hiermee kunnen corporaties ontdekken waar ze staan qua inkoopvolwassenheid en stappen zetten op het groeipad richting professioneel opdrachtgeverschap.
Zie ook de VTW Handreiking Toezicht op opdrachtgeverschap.
Visie en beleid
Woningcorporaties kunnen onder andere in hun Strategie, Ondernemingsplan, strategisch vastgoedplannen zoals portefeuilleplan, wijk- en complexplannen en projectinitiatieven en in de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties hun visie en beleid opnemen met betrekking tot Circulaire Woningconcepten. Om de realisatie naar circulaire woningconcepten te versnellen is het echter raadzaam om deze afspraken zo concreet en SMART mogelijk te maken. Onder andere op het aantal te realiseren woningconcepten, maar ook op de mate van circulariteit. Bijvoorbeeld op basis van
Het Nieuwe Normaal HNN 1.0 dd 7 december ’23 van BZK en Cirkelstad
Strategie
- In de Strategie of het Ondernemingsplan opnemen dat ivm de versnelling en verduurzamingsopgave bij xx percentage van de nieuwbouw circulaire woningconcepten zal zijn
In de Strategie of in het Ondernemingsplan kan de woningcorporaties haar ambitie opnemen met betrekking tot de versnelling van de woningbouw en duurzaamheidsopgave door een percentage in te kopen conceptwoningen aan te geven. De Strategie of het Ondernemingsplan geeft daarmee ook de basisambitie voor de Prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie(s) en de beleidsplannen zoals strategisch vastgoedplannen, het duurzaamheidsbeleid en portefeuilleplannen. Woningcorporaties stimuleren in meer of mindere mate conceptueel en circulair bouwen. De combinatie naar circulaire woningconcepten wordt nog maar beperkt gemaakt. In De Bouwstroom worden hier wel stappen in gezet maar in de huidige Strategie of Ondernemingsplannen staan deze nog niet genoemd.
Voorbeelden:
Beleid
- Het percentage gewenste circulaire woningconcepten aangeven
- De mate van circulariteit van de woningconcepten aangeven op basis van bijvoorbeeld “Het Nieuwe Normaal” van Cirkelstad
- Bundelen van de vraag naar circulaire woningconcepten binnen de eigen woningcorporatie of samen met andere woningcorporaties
- In plaats van de stichtingskosten, de kosten van de gehele levenscyclus (TCO) als uitgangspunt hanteren bij de kostenberekening woningconcepten opnemen in woonvisie
Beleid
In verschillende beleidsstukken kan een verdere concretisering van het beleid over inzet van Circulaire Woningconcepten opgenomen worden. Bijvoorbeeld in het duurzaamheidsbeleid, Strategische Vastgoedplannen of portefeuilleplannen. Bij de concretisering van het beleid is van belang te weten wat er al mogelijk is op het gebied van Circulaire Woningconcepten. De ambitie van de woningcorporatie zal vertaald moeten worden in prestatie-eisen voor de in te kopen concepten. Welke concepten zijn er en welke concepten passen binnen de gestelde prestatie eisen.
Locatie specifieke eisen worden afgestemd met de omgeving zoals eisen vanuit de stedenbouw of vanuit Welstand. De Woonstandaard van het Netwerk Conceptueel Bouwen geeft een goede basis van te hanteren prestatie-eisen. Door een goede afstemming tussen stedenbouw, architectuur en landschap kan een hoge kwaliteit gerealiseerd worden. Denk hierbij aan de situering van de woning in de buurt, de balans tussen repetitie en verbijzondering in de gevelarchitectuur, het ontwerp van plattegronden die aansluiten op de lokale context, flora en fauna en de toekomstige woonvraag. Zie ook Architectonisch kader Ruimtelijke kwaliteit bij industriële woningbouw.
Bundelen van de vraag
Door het bundelen van vragen kunnen gehele programma’s in plaats van projecten ingekocht worden. Binnen de eigen organisatie kunnen projecten ook gebundeld worden. Maar ook de uitvraag van verschillende woningcorporaties kunnen gebundeld worden. Vraagbundeling zorgt voor continuïteit en voorspelbaarheid waardoor toeleverende industrie en conceptaanbieders hun productiecapaciteit optimaal kunnen benutten. Dat geeft ruimte voor innovatie en kostprijsverlaging. Door bundeling ontstaat een maximale benutting van de bouwcapaciteit. Bundeling van vraag vereist binnen de woningcorporaties een gezamenlijke visie over circulariteit en conceptueel opdrachtgeverschap. Daarnaast vraagt dit een andere mindset van woningcorporaties en de ontwikkeling van competenties en vaardigheden gewenst om zelf in te kunnen kopen in plaats van te ontwikkelen.
Luister hier naar een podcast over interne vraagbundeling bij Vechtdal Wonen.
Van stichtingskosten naar levenscycluskosten
In de bouw wordt voornamelijk gekeken naar de stichtingskosten: de grondkosten, bouwkosten, inrichtingskosten en bijkomende kosten.
Vanuit de projectmatige benadering sturen opdrachtgevers vaak op zo laag mogelijke stichtingskosten. Daarbij gaat er vaak te weinig aandacht uit naar de kosten voor het interne voortraject, de exploitatie, onderhoud, aanpassing en vervanging.
Bij woningbouw is het van belang om te kijken naar de kosten over de gehele levenscyclus.
De voordelen hiervan zijn:
- De voorbereidingskosten per project nemen af, onder meer omdat er minder zaken project pecifiek hoeven worden uitgewerkt.
- Het aanpassen van woningen is veel eenvoudiger door de standaardmaatvoering en losmaakbare verbindingen.
- De gebouwonderdelen (of zelfs hele woningen) zijn beter geschikt voor toekomstig hergebruik, wat de financiële restwaarde aan het einde van de levensduur verhoogt.
Deze lagere kosten gedurende de levensduur en hogere baten aan het einde van de levensduur beïnvloeden de businesscase positief, wanneer deze over de hele levenscyclus worden berekend.
Aandachtspunten
- De meeste woningcorporaties houden het ontwikkelde vastgoed in eigen beheer na oplevering en hanteren investeringsmodellen op basis van investeringskosten. Deze modellen zullen aangepast moeten worden naar een levenscyclusbenadering.
- Vanwege een meer gestandaardiseerd aanbod kunnen aanbieders en producenten eenvoudiger verantwoordelijk worden gemaakt voor de prestaties tijdens de levensduur. Daarmee zijn minder specifieke onderhoudscontracten nodig, wat kan bijdragen aan lagere kosten voor woningcorporaties.
- Vanwege standaard-maatvoering kunnen er eenvoudiger afspraken worden gemaakt over retourname en over as-a-service-modellen.
Prestatieafspraken
- Het percentage gewenste circulaire woningconcepten aangeven
- De mate van circulariteit van de woningconcepten aangeven op basis van bijvoorbeeld “Het Nieuwe Normaal” van Cirkelstad
- Bundelen van de vraag binnen de eigen woningcorporatie of samen met andere woningcorporaties
- Kosten gehele levenscyclus (TCO) als uitgangspunt bij de kostenberekening hanteren
Prestatieafspraken
Een ander soort sturingsmechanisme op het gebied van duurzaamheid wat kan worden gebruikt door gemeenten- woningcorporaties en huurdersorganisaties zijn prestatieafspraken. Regulier worden er prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisatie(s).
In de handreiking en vraagbaak prestatieafspraken staan de vragen centraal die huurdersorganisaties, corporaties en gemeenten hebben bij het opstellen van hun prestatieafspraken. De update van 2023 is beperkt en bestaat uit een oplegger van 8 pagina's. In 2024 is een grotere herziening voorzien omdat verwacht wordt dat in dat jaar de wet Versterking regie op de volkshuisvesting inwerking treedt.
Op 30 juni 2022 zijn de Nationale prestatieafspraken ondertekend door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Aedes, de VNG en de Woonbond.
Het Interprovinciaal Overleg (IPO) heeft het ambitieniveau van de Nationale prestatieafspraken onderschreven. In deze wederkerige afspraken zijn onder andere concrete afspraken gemaakt over nieuwbouw van sociale huurwoningen en midden huurwoningen, het verduurzamen van het woningcorporatiebezit, de leefbaarheid van buurten en wijken, en de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Ook is aangegeven dat corporaties en Rijk de milieudruk bij renovaties verlagen en de milieuprestaties bij nieuwbouw verbeteren. Daarnaast bevorderen zij circulaire- en industriële bouw en klimaat adaptief bouwen. Deze afspraken lopen tot en met 2030.
Ambities op het gebied van duurzaamheid en versnelling van de woonopgave worden vaak al opgenomen in prestatieafspraken. Deze prestatieafspraken zouden echter nog veel concreter en SMART gemaakt kunnen worden. Bijvoorbeeld op basis van Het Nieuwe Normaal van Cirkelstad zoals: Het Nieuwe Normaal HNN 1.0 dd 7 december ’23 van BZK en Cirkelstad
Zie de prestatieniveaus van HNN.
Voorbeeld:
Prestatieafspraken gemeente Putten