1. Visie en beleid
Visie en beleid
Cultuuromslag
Het inkopen van Circulaire Woningconcepten vraagt een cultuuromslag voor woningcorporaties. Dit geldt voor de gehele organisatie, van vakman tot commissaris. Woningcorporaties zijn van oudsher gewend om een gedetailleerd Programma van Eisen op te stellen en traditioneel aan te besteden. Door Circulaire Woningconcepten leidend te maken is er echter sprake van een inkoopvraagstuk in plaats van een ontwikkelopgave. De woningcorporatie stelt vast wat zij wil, welke product-markt-combinaties gewenst zijn en welke aanvullende prestatie-eisen zij wensen zoals de mate van circulariteit, duurzaam dubbelgebruik (zoals groene daken voor biodiversiteit, belastbare daken voor stadsakkerbouw of wateropvang en gebruik van regen- en grijswater) aan de inkoop van woningconcepten en diversiteit van woningconcepten (in functie en uiterlijk) en eigenheid. Zij formuleert daarna een uitvraag en oriënteert zich op de woningconcepten die hier het meest bij passen
Visie en beleid
Woningcorporaties kunnen onder andere in hun Strategie, Ondernemingsplan, strategisch vastgoedplannen zoals portefeuilleplan, wijk- en complexplannen en projectinitiatieven en in de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties hun visie en beleid opnemen met betrekking tot Circulaire Woningconcepten. Om de realisatie naar circulaire woningconcepten te versnellen is het echter raadzaam om deze afspraken zo concreet en SMART mogelijk te maken. Onder andere op het aantal te realiseren woningconcepten, maar ook op de mate van circulariteit. Bijvoorbeeld op basis van Het Nieuwe Normaal van Cirkelstad zoals:
- Maximale schaduwkosten (HNN = 0,75),
- Het aandeel van materialen met een biobased herkomst (HNN =30%),
- Het percentage hergebruik vs gerecycled vs gestort of verbrand materiaal aan het einde van de levensduur (HNN >30% vs 0-70% vs <15%),
- De losmaakbaarheidsindex (HNN=0,4),
- De indelingsflexibiliteit (HNN=30%),
- Het percentage materialen dat volledig vrij is van toxische materialen (HNN=90%),
- Het percentage reductie energievraag (HNN=25%),
- De duurzame opwekking van energie (HNN=NoM),
- Het percentage reductie drinkwaterverbruik (HNN=25%),
- Het percentage gebruik regen- en grijswater (HNN=30%).
Strategie
- In de Strategie of het Ondernemingsplan opnemen dat ivm de versnelling en verduurzamingsopgave bij xx percentage van de nieuwbouw circulaire woningconcepten zal zijn
In de Strategie of in het Ondernemingsplan kan de woningcorporaties haar ambitie opnemen met betrekking tot de versnelling van de woningbouw en duurzaamheidsopgave. De Strategie of het Ondernemingsplan geeft daarmee ook de basisambitie voor de Prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie(s) en de beleidsplannen zoals strategisch vastgoedplannen, het duurzaamheidsbeleid en portefeuilleplannen. Woningcorporaties stimuleren in meer of mindere mate conceptueel en circulair bouwen. De combinatie naar circulaire woningconcepten wordt nog maar beperkt gemaakt. In De Bouwstroom worden hier wel stappen in gezet maar in de huidige Strategie of Ondernemingsplannen staan deze nog niet genoemd.
Voorbeelden:
Beleid
- Het percentage gewenste circulaire woningconcepten aangeven
- De mate van circulariteit van de woningconcepten aangeven op basis van bijvoorbeeld “Het Nieuwe Normaal” van Cirkelstad
- Bundelen van de vraag naar circulaire woningconcepten binnen de eigen woningcorporatie of samen met andere woningcorporaties
- In plaats van de stichtingskosten, de kosten van de gehele levenscyclus (TCO) als uitgangspunt hanteren bij de kostenberekening woningconcepten opnemen in woonvisie
Beleid
In verschillende beleidsstukken kan een verdere concretisering van het beleid over inzet van Circulaire Woningconcepten opgenomen worden. Bijvoorbeeld in het duurzaamheidsbeleid, Strategische Vastgoedplannen of portefeuilleplannen. Bij de concretisering van het beleid is van belang te weten wat er al mogelijk is op het gebied van Circulaire Woningconcepten. De ambitie van de woningcorporatie zal vertaald moeten worden in prestatie-eisen voor de in te kopen concepten. Welke concepten zijn er en welke concepten passen binnen de gestelde prestatie eisen.
Locatie specifieke eisen worden afgestemd met de omgeving zoals eisen vanuit de stedenbouw of vanuit Welstand. De Woonstandaard van het Netwerk Conceptueel Bouwen geeft een goede basis van te hanteren prestatie-eisen.
Bundelen van de vraag
Door het bundelen van vragen kunnen gehele programma’s in plaats van projecten ingekocht worden. Binnen de eigen organisatie kunnen projecten gebundeld worden. Maar ook de uitvraag van verschillende woningcorporaties kunnen gebundeld worden. Door bundeling ontstaat een maximale benutting van de bouwcapaciteit. Bundeling van vraag vereist binnen de woningcorporaties een gezamenlijke visie over circulariteit en conceptueel opdrachtgeverschap. Daarnaast vraagt dit een andere mindset van woningcorporaties en de ontwikkeling van competenties en vaardigheden gewenst om zelf in te kunnen kopen in plaats van te ontwikkelen.
Van stichtingskosten naar levenscycluskosten
In de bouw wordt voornamelijk gekeken naar de stichtingskosten: de grondkosten, bouwkosten, inrichtingskosten en bijkomende kosten.
Vanuit de projectmatige benadering sturen opdrachtgevers vaak op zo laag mogelijke stichtingskosten. Daarbij gaat er vaak te weinig aandacht uit naar de kosten voor het interne voortraject, de exploitatie, onderhoud, aanpassing en vervanging.
Bij woningbouw is het van belang om te kijken naar de kosten over de gehele levenscyclus.
De voordelen hiervan zijn:
- De voorbereidingskosten per project nemen af, onder meer omdat er minder zaken projectspecifiek hoeven worden uitgewerkt.
- Het aanpassen van woningen is veel eenvoudiger door de standaardmaatvoering en losmaakbare verbindingen.
- De gebouwonderdelen (of zelfs hele woningen) zijn beter geschikt voor toekomstig hergebruik, wat de financiële restwaarde aan het einde van de levensduur verhoogt.
Deze lagere kosten gedurende de levensduur en hogere baten aan het einde van de levensduur beïnvloeden de businesscase positief, wanneer deze over de hele levenscyclus worden berekend.
Aandachtspunten
- De meeste woningcorporaties houden het ontwikkelde vastgoed in eigen beheer na oplevering en hanteren investeringsmodellen op basis van investeringskosten. Deze modellen zullen aangepast moeten worden naar een levenscyclusbenadering.
- Vanwege een meer gestandaardiseerd aanbod kunnen aanbieders en producenten eenvoudiger verantwoordelijk worden gemaakt voor de prestaties tijdens de levensduur. Daarmee zijn minder specifieke onderhoudscontracten nodig, wat kan bijdragen aan lagere kosten voor woningcorporaties.
- Vanwege standaard-maatvoering kunnen er eenvoudiger afspraken worden gemaakt over retourname en over as-a-service-modellen.
Voorbeelden:
Terugkoop met garantiecontract
Budget opnemen voor circulariteit - deltaWonen (geen link)
Prestatieafspraken
- Het percentage gewenste circulaire woningconcepten aangeven
- De mate van circulariteit van de woningconcepten aangeven op basis van bijvoorbeeld “Het Nieuwe Normaal” van Cirkelstad
- Bundelen van de vraag binnen de eigen woningcorporatie of samen met andere woningcorporaties
- Kosten gehele levenscyclus (TCO) als uitgangspunt bij de kostenberekening hanteren
Prestatieafspraken
Een ander soort sturingsmechanisme op het gebied van duurzaamheid wat kan worden gebruikt door gemeenten- woningcorporaties en huurdersorganisaties zijn prestatieafspraken. Regulier worden er prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisatie(s). Ambities op het gebied van duurzaamheid en versnelling van de woonopgave worden vaak al opgenomen in prestatieafspraken. Deze prestatieafspraken zouden echter nog veel concreter en SMART gemaakt kunnen worden. Bijvoorbeeld op basis van Het Nieuwe Normaal van Cirkelstad zoals:
- Maximale schaduwkosten (HNN = 0,75),
- Het aandeel van materialen met een biobased herkomst (HNN =30%)
- Get percentage hergebruik vs gerecycled vs gestort of verbrand materiaal aan het einde van de levensduur (HNN >30% vs 0-70% vs <15%)
- De losmaakbaarheidsindex (HNN=0,4)
- De indelingsflexibiliteit (HNN=30%),
- Het percentage materialen dat volledig vrij is van toxische materialen (HNN=90%)
- Het percentage reductie energievraag (HNN=25%),
- De duurzame opwekking van energie (HNN=NoM)
- Het percentage reductie drinkwaterverbruik (HNN=25%)
- Het percentage gebruik regen- en grijswater (HNN=30%)
Voorbeeld:
Prestatieafspraken gemeente Putten