Verkoop van locaties

Stap 4 - Verkoop van locaties

Afhankelijk van het type eigenaar - een corporatie, gemeente of projectontwikkelaar- zijn er verschillende regels en kaders voor verkoop van vastgoed, die ook invloed kunnen hebben op de mogelijkheden voor financiering.

Initiatieven ondervinden problemen met de voorfinanciering: in een vroeg stadium moeten ze al een groot bedrag op de bank hebben om bijvoorbeeld leges en professionals, zoals de architect, te kunnen betalen. Provincie Gelderland heeft een subsidie voor de ontwikkelfase waarin deze kosten deels kunnen worden voorgefinancierd in een lening. Meer uitleg over de subsidies van de provincie vind je hier [factsheet] Deze kosten dienen later meegefinancierd te worden in de hypotheek.

Een particuliere hypotheek voor meer dan twee particulieren die zich verenigd hebben om samen een voormalige school of boerderij aan te kopen op basis van mede-eigenaarschap is voor meer dan twee personen erg lastig; slechts een enkele bank is bereid een particuliere hypotheek aan maximaal 4 personen te verstrekken. Dit belemmert vernieuwende woonvormen zoals woongroepen die in toenemende mate duurzaam wonen en leven nastreven in bijvoorbeeld een te verbouwen villa.

De financiering van wooncoöperaties, waarbij de huurders via de wooncoöperatie eigenaar zijn van het vastgoed, is nog weer ingewikkelder en lastiger dan een particuliere hypotheek. De grootste verschillen met een particuliere hypotheek zijn:

1. Banken financieren maximaal 70% van de huurwaarde (in de praktijk vaak 50 tot 60 %). Dat betekent dat je als groep minimaal 30 % eigen geld moet inleggen.
2. Het is juridisch gezien zakelijk vastgoed met een zakelijke lening. De bijbehorende rentes liggen hoger en de rente is niet fiscaal aftrekbaar.
3. De kasstroom is leidend: de netto huurinkomsten moeten hoger zijn dan de rente en aflossing. Dat is anders dan een normale hypotheek waar alleen inkomen en woningwaarde relevant zijn.

!Woon heeft een mooi Handboek voor wooncoöperaties opgesteld voor iedereen die een wooncoöperatie wil oprichten. Amsterdam heeft voor deze coöperatieve initiatieven een leenfonds ingericht om op lange termijn deze woningen ook toegankelijk voor de doelgroep lage en middeninkomens te houden. Dit fonds is samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) vormgegeven. Het fonds zal worden geëvalueerd.

Lees ook de kamerbrief over de aanpak wooncoöperaties, met ook aandacht voor CPO.

De coöperatieve vereniging De HuisDieren, een van de vijf winnaars van de challenge Mijn huis staat in Gelderland, met zeven bewoners, had het geluk dat het voormalige schoolgebouw dat ze aankocht een monument was. Daardoor was financiering via het Restauratiefonds.nl mogelijk. Wel met een hogere rente omdat een vereniging als zakelijk wordt gezien, én met het bijbehorende aanzienlijk hogere zakelijke tarief van overdrachtsbelasting. Dit samen is erg lastig op te brengen voor een groep starters op de woningmarkt. Het zal (de financiering van) initiatieven ten goede komen als het meer gemeengoed wordt om samen met deze inwoners woningen en buurten te ontwikkelen.