2. Planoriëntatie
Planoriëntatie
Afspraken Circulaire Woningconcepten
Binnen de planoriëntatie wordt meer op lokaal niveau tussen gemeenten en opdrachtgever en/of ontwikkelaars afspraken gemaakt. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen de mogelijkheden die de gemeente heeft in de gebiedsvisie, ontwikkelplan en ruimtelijk/functioneel kader. In verschillende gemeenten hebben omgevingsdiensten ook invloed op de planoriëntatie doordat verschillende gemeentes hun stedenbouw outsourcen en dan bij de uitvraag bij omgevingsdiensten neer leggen.
Versnelling woningbouw
De grootste winst van conceptueel bouwen zit niet alleen bij de bouwsnelheid, maar in de voorbereiding. Doordat in een vroegere fase bekend is wat er komt te staan en wat de verwachte prestaties zijn, kan de procedure voor de omgevingsvergunning vaak sneller worden doorlopen. Bij Circulaire Woningconcepten is het van belang dat de opdrachtgever en gemeente al bij de planoriëntatie samen vaststellen wat het gewenste beeld-kwaliteitsplan is. Van belang is dat in vroeg stadium duidelijk is WAT er gerealiseerd moet worden zodat de prestatie-eisen duidelijk zijn en er doelmatig ingekocht kan worden. Ga zo snel mogelijk met nutsbedrijven om tafel en zorg voor een voorlopig huisnummer besluit. Inschattingen zijn dat de gemiddelde proceduretijd zo kan verkorten van zo’n 8-10 jaar (klassieke bouw) naar zo’n 3-5 jaar (conceptuele bouw).
Gebiedsvisie
- Oriënteren op mogelijkheden van inzetten van circulaire woningconcepten
- Zorgen dat binnen de gebiedsvisie circulaire woonconcepten toegepast kunnen worden.
Beeld-kwaliteitsplan en specifieke prestatie-eisen
Om Circulaire Woningconcepten mogelijk te maken is het gewenst om in een vroegtijdig stadium de kaders, waar mogelijk samen met woningcorporaties en ontwikkelaars helder te hebben. Om de conceptontwikkeling te stimuleren worden er bij voorkeur geen materiaalkeuzes en detaillering geëist. Wel zal de gemeente de ruimtelijke kwaliteit moeten aangeven. Bijvoorbeeld over de mate van biodiversiteit en eigenheid van het plangebied. Als gemeente is het van belang je samen met de opdrachtgever te oriënteren op alle mogelijke concepten zodat er verschillende concepten binnen het gestelde kader passen. Bijvoorbeeld in de conceptenboulevard kun je zien wat zoal de mogelijkheden zijn. Als gemeente wil je immers samen met de opdrachtgever prestatie-eisen stellen die financieel realiseerbaar zijn. Daarvoor is het wenselijk om in het stadium van planoriëntatie met woningcorporaties en andere ontwikkelaars in overleg te gaan zodat een gezamenlijk afwegingskader opgesteld kan worden, zie afwegingskader.
Industrialisatie een kans voor stedenbouwkundige kwaliteit
Industrieel geproduceerde woningen zijn niet van conventioneel gebouwde woningen te onderscheiden. Tegelijkertijd bestaat, op basis van ervaringen uit het verleden, het beeld dat industriële bouwproductie leidt tot een eentonig straatbeeld en daarmee tot een bedreiging voor de stedenbouwkundige kwaliteit. Deze beelden zijn echter gebaseerd op een oude manier van werken, en zijn niet representatief voor de toekomst. Met de huidige industriële productie en het conceptuele aanbod kan een divers en aantrekkelijk straatbeeld worden gerealiseerd en elke gewenste ruimtelijke kwaliteit. De productie richt zich bij verdere industrialisatie op onderdelen en modules, die per woning op een andere manier met elkaar gecombineerd kunnen worden. In combinatie met meer natuurlijke (biobased) materialen kan daardoor een nieuw soort architectuur ontstaan, die de stedelijke kwaliteit zelfs verhoogt. Zo kan bijvoorbeeld met parametrisch ontwerpen binnen een bestaand kader echte individualiteit verkregen worden.
Aandachtspunten
- Industriële woningbouwconcepten kunnen zorgen voor een hoge ruimtelijke kwaliteit. Door te kiezen voor een standaard bouwkundige basis, is er meer tijd en geld beschikbaar voor unieke kenmerken of investeringen in de openbare ruimte.
- Er moet een goede balans komen tussen het ontwerpen vanuit de mogelijkheden van industriële productie en het ontwerpen vanuit stedenbouwkundige perspectief. Dat vraagt om een voortdurende open dialoog tussen architecten, stedenbouwkundigen, welstandscommissies, aanbieders, producenten, gemeenten, bewoners en opdrachtgevers.
Tijdelijke vergunningen en Flexwonen
Wanneer geen sprake is van een “stedelijk ontwikkelingsproject” kunnen gemeenten tijdelijke vergunningen verstrekken om snelheid in de ontwikkeling te verkrijgen. Tijdelijke vergunning is een instrument om woningbouw op gang te brengen op locaties zonder de bestemming wonen. Vooral bij tijdelijke vergunningen kan eenvoudiger gekozen worden voor Circulaire Woningconcepten. Een tijdelijke vergunning kan later ook altijd nog omgezet worden naar een permanente vergunning.
Voorbeeld:
Grondbeleid
- In het exploitatieplan circulaire woningconcepten opnemen als voorwaarde
- Zorgen dat circulaire woningconcepten passen in het grondbeleid
Grondbeleid
Er bestaan verschillende vormen van grondbeleid: actief en passief grondbeleid zijn de uitersten in het spectrum. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de gronden zelf. Bij passief grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving en -uitgifte over aan private partijen.
Door middel van een exploitatieplan kan een gemeente onder andere regels vaststellen die bepalen hoe de uitvoering van een bouwplan eruit moeten zien. Hier kunnen dus ook bepalingen in worden vastgesteld die bepaalde eisen op het gebied van duurzaamheid beschrijven. Meer info over grondbeleid zie hier. Binnen het grondbeleid is het belangrijk dat gemeenten ruimte inbouwen om innovatieve ideeën een kans te kunnen geven tot uitvoering. Wanneer de plannen zodanig zijn vastgelegd dat conceptbouw moeilijk hierin past is er bijvoorbeeld alleen maar maatwerk mogelijk, waardoor het lastig wordt om conceptuele bouwprojecten te kunnen realiseren.
Ruimtelijk en functioneel kader
- Circulaire woningconcepten mogelijk maken binnen de ruimtelijke, programmatische en kwalitatieve criteria
Afwegingskader woningbouw
Bij de keuze voor woningbouw worden afwegingen gemaakt over ruimtelijke criteria (waar past de woningbouw), over programmatische criteria (op welke segmenten ligt de focus) en kwalitatieve criteria. Door middel van een exploitatieplan kan een gemeente onder andere regels vaststellen die bepalen hoe de uitvoering van een bouwplan eruit moeten zien. Hier kunnen dus ook bepalingen in worden vastgesteld die bepaalde eisen op het gebied van duurzaamheid beschrijven. In Het Nieuwe Normaal 0.2 zijn 12 kpi’s opgenomen. Om woningbouwprojecten betaalbaar te houden is het niet mogelijk om op alle kpi’s maximale prestaties te vragen. Als gemeente zul je samen met de woningcorporaties of andere Ontwikkelaars moeten afwegen welke kpi je meer belangrijk vindt dan andere. (In de nieuwe Woonstandaard van het Netwerk Conceptueel Bouwen zal dit (deels) standaard opgenomen worden).
Voorbeelden: